Der Verkauf einer Immobilie ist oft eine bedeutende finanzielle Transaktion. Um den bestmöglichen Preis zu erzielen, sollten Eigentümer nicht nur den aktuellen Marktwert des Hauses und Grundstücks, sondern auch den energetischen Zustand ihres Gebäudes berücksichtigen. Eine vorherige energetische Sanierung kann den Wert einer Immobilie steigern und den Verkaufsprozess erheblich erleichtern – einige Beispiele:
Durch die Dämmung der obersten Geschossdecke kann der Heizenergieverbrauch gesenkt und so der Wert der Immobilie gesteigert werden. Eine einfache Dachbodendämmung bei einer Fläche von 100 Quadratmetern kostet je nach Ausführung zwischen 500 und 5.000 Euro kosten.
Der Austausch einer alten Öl- oder Gasheizung (älter als 30 Jahre) gegen eine moderne Heizungsanlage, wie z.B. eine Wärmepumpe, kann den Energieverbrauch erheblich senken. Eine neue Heizungsanlage kann inklusive Installation 8.000 bis 35.000 Euro kosten, aber die potenziellen Einsparungen und staatlichen Förderungen können diese Kosten ausgleichen.
Eine Fassadendämmung reduziert Wärmeverluste und senkt die Heizkosten. Obwohl die Kosten für eine Fassadendämmung höher sein können (100 bis 200 € pro Quadratmeter), führt die resultierende Energieeinsparung und Wertsteigerung zu einem attraktiveren Angebot für Käufer.
Durch die Installation einer Solaranlage können die Energiekosten gesenkt und der Wert der Immobilie gesteigert werden. Eine Photovoltaikanlage kann zwischen 9.000 und 25.000 € kosten, aber durch die Eigenstromerzeugung und mögliche Einspeisevergütungen kann sich diese Investition lohnen und die Attraktivität der Immobilie steigern.
Die Praxis zeigt, dass je nach Zustand des Gebäudes, seiner Lage und weiterer Faktoren wie Alter, Zuschnitt oder Größe Wertsteigerungen von bis zu 35 Prozent erzielbar sind. Sofern auch noch Fördermittel in Anspruch genommen werden, kann eine vorherige Sanierung sehr lukrativ sein.
Rechtliche Grundlagen der Sanierungspflicht
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist die zentrale Rechtsgrundlage für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es legt fest, welche energetischen Standards Neubauten und Bestandsgebäude erfüllen müssen. Das GEG ist seit dem 1. November 2020 in Kraft und fasst frühere Regelungen wie die Energieeinsparverordnung (EnEV) zusammen. Die Sanierungspflicht ist eine gesetzliche Verpflichtung, bestimmte energetische Verbesserungen an einem Gebäude vorzunehmen. Sie greift insbesondere bei einem Eigentümerwechsel durch Kauf, Erbe oder Schenkung einer Immobilie.
Wer ein Haus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss innerhalb von zwei Jahren bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchführen (§ 73 GEG). Diese können zum Beispiel die folgenden Maßnahmen beinhalten: Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches: Die oberste Geschossdecke zu einem nicht ausgebauten Dachraum muss gedämmt sein, oder alternativ das Dach selbst (§ 47 GEG). Der U-Wert darf nach der Dämmung 0,24 W/m²K nicht überschreiten. Der U-Wert, auch Wärmedurchgangskoeffizient, ist ein Maß für den Wärmeverlust eines Bauteils. Er gibt an, wie viel Wärme pro Quadratmeter und pro Grad Kelvin Temperaturunterschied durch ein Bauteil hindurchgeht. Ein niedriger U-Wert bedeutet eine gute Wärmedämmung, da weniger Wärme verloren geht. Dämmung von Rohrleitungen: Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden (§ 69 GEG).
Nach §72 des GEG gelten überdies folgende Regelungen: Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, nicht mehr betreiben. Auch Heizkessel, die ab dem 1. Januar 1991 in Betrieb genommen wurden, unterliegen einer zeitlichen Begrenzung: Nach Ablauf von 30 Jahren seit der Inbetriebnahme darf der Betrieb dieser Anlagen eingestellt werden. Diese Bestimmungen gelten nicht für alle Heizkessel. Ausgenommen bleiben solche, die als Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel ausgelegt sind, sowie heizungstechnische Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt. Ebenso sind Anlagen, die Teil moderner Hybridheizsysteme – wie Wärmepumpen-Hybridheizungen oder Solarthermie-Hybridheizungen – sind und nicht mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, von dieser Regelung unberührt.
Insgesamt gilt, dass Heizkessel, die noch mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, spätestens bis zum 31. Dezember 2044 außer Betrieb genommen werden müssen.
Ausnahmen von der Sanierungspflicht
Es gibt Ausnahmen von der Verpflichtung zur Durchführung von Sanierungen – zum Beispiel, wenn die Sanierung wirtschaftlich unzumutbar ist, weil sich die Investitionen nicht innerhalb einer angemessenen Frist amortisieren oder den Wert des Gebäudes übersteigen (§ 102 GEG). Bei denkmalgeschützten Gebäuden können die Anforderungen des Denkmalschutzes Vorrang haben (§ 105 GEG). Änderungen am Erscheinungsbild sind oft nicht erlaubt.
Wenn die Investitionen den Hausbesitzern aufgrund persönlicher Umstände nicht zumutbar sind – beispielsweise bei Bezug von Sozialleistungen – können ebenfalls Ausnahmeregelungen zur Anwendung kommen. Doch auch wenn keine unmittelbare Sanierungspflicht besteht, so kann eine energetische Modernisierung vor dem Verkauf sinnvoll sein. Ein energetisch saniertes Haus ist für Käufer attraktiver und erzielt einen höheren Verkaufspreis. So kann ein guter Energieausweis ein entscheidendes Verkaufsargument sein. Er ist Pflicht beim Verkauf und gibt Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes (§ 80 GEG).
Durch die Vorlage von Energiekostenabrechnungen können die potenziellen Einsparungen durch die Sanierung dokumentiert werden. Für energetische Sanierungsmaßnahmen gibt es zahlreiche Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen. Die Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG) bietet Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen. Das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) sind zentrale Anlaufstellen für Fördergelder.
Professionelle Beratung
Es ist ratsam, vor Beginn einer Sanierung einen Energieberater hinzuziehen.
Dieser kann den energetischen Zustand des Hauses analysieren, einen Sanierungsfahrplan erstellen und bei der Auswahl der geeigneten Maßnahmen sowie der Beantragung von Fördermitteln helfen. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) gibt eine konkrete Übersicht über die Auswirkungen der Maßnahmen auf den Energiebedarf.
