Neuer EU‑Energieausweis ab Mai 2026

Der europäische Gebäudesektor steht vor einer Zeitenwende. Da Gebäude in der EU für rund 36 % der CO₂-Emissionen und über 40 % des Energieverbrauchs verantwortlich sind, hat die Europäische Union beschlossen, die Transparenz und Vergleichbarkeit von Immobilien drastisch zu erhöhen. Das zentrale Instrument hierfür ist die Reform des Energieausweises, die ab Mai 2026 greift. Für Eigentümer, Vermieter und Kaufinteressenten bedeutet dies umfangreiche Neuerungen.

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über die Hintergründe, die neuen Rechtsgrundlagen, Kosten, Fristen sowie Ihre Rechte und Pflichten.

1. Hintergründe und Rechtsgrundlagen: Die EU-Gebäuderichtlinie

Die Basis für die kommenden Änderungen ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD). Diese Richtlinie zielt darauf ab, den Gebäudebestand in Europa bis zur Jahrhundertmitte klimaneutral zu gestalten.

Alle EU-Mitgliedstaaten, einschließlich Deutschland, müssen diese Vorgaben bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen.

In Deutschland erfolgt die Umsetzung voraussichtlich im Rahmen einer Novelle des Gebäude-energiegesetzes (GEG).

Allerdings gibt es Hinweise darauf, dass sich die nationale Umsetzung verzögern könnte, da inhaltliche Eckpunkte der Bundesregierung teilweise noch ausstehen. Dennoch bleibt das Datum Mai 2026 der zentrale Ankerpunkt für die neuen Regelungen.

2. Die neue Skala: Von A bis G statt A+ bis H

Eine der sichtbarsten Änderungen betrifft die Klassifizierung der Energieeffizienz. Die bisherige Skala, die von A+ bis H reichte, wird abgeschafft und durch eine europaweit harmonisierte Skala von A bis G ersetzt.

Das Ziel ist eine bessere Vergleichbarkeit, ähnlich wie Verbraucher es bereits von Haushaltsgeräten wie Kühlschränken oder Waschmaschinen kennen. Die neuen Klassen sind dabei strikt definiert:

• Klasse A: Diese Bestnote ist künftig ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten.
• Klasse G: Diese Klasse kennzeichnet die energetisch schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands.
• Klassen B bis F: Die übrigen Gebäude werden in etwa gleich großen Anteilen auf diese mittleren Klassen verteilt.

Die konkreten Schwellenwerte für die Klassen werden von den einzelnen Mitgliedstaaten festgelegt, die einheitliche Farbskala von Grün (sehr gut) bis Rot (schlecht) bleibt jedoch bestehen.

3. Erweiterte Pflichten: Wann wird der Ausweis fällig?

Bislang war ein Energieausweis vor allem dann Pflicht, wenn ein Gebäude verkauft, neu vermietet oder verpachtet wurde. Ab Mai 2026 wird der Anwendungsbereich deutlich ausgeweitet. Ein Energieausweis wird dann zusätzlich in folgenden Fällen verpflichtend:

Künftig greift die Pflicht zum Energieausweis deutlich umfassender als bisher. Sie gilt nicht mehr nur bei einer Neuvermietung, sondern auch dann, wenn bestehende Mietverträge verlängert werden. Ebenso wird ein Energieausweis erforderlich, sobald größere Renovierungen durchgeführt werden.

Als „größer“ gelten Maßnahmen immer dann, wenn mehr als 25 Prozent der Gebäudehüllfläche saniert werden oder wenn die Kosten der Sanierung mehr als ein Viertel des Gebäudewertes ausmachen. Darüber hinaus sind künftig auch öffentliche Gebäude betroffen: Immobilien, die sich im Eigentum öffentlicher Einrichtungen befinden oder von diesen genutzt werden, müssen ebenfalls zwingend mit einem gültigen Energieausweis ausgestattet sein.

Unverändert bleibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen und weder vermieten noch verkaufen, unterliegen weiterhin keiner Ausweispflicht. Wer die gesetzlichen Vorgaben ignoriert, muss allerdings mit empfindlichen Konsequenzen rechnen, denn Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

4. Bestandsschutz und Gültigkeit

Trotz der Neuerungen verlieren alte Energieausweise nicht sofort ihre Gültigkeit. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. Das bedeutet, dass auch nach dem Stichtag im Mai 2026 noch Ausweise mit der alten Skala (A+ bis H) im Umlauf sein werden, bis deren Laufzeit endet. Neu ausgestellte Dokumente müssen jedoch zwingend die neue Skala verwenden.

5. Bedarfsausweis im Vergleich zu Verbrauchsausweis: Kosten und Unterschiede

Die Unterscheidung zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis bleibt auch unter den neuen Regelungen bestehen.

• Der Bedarfsausweis: Er ist für die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser verpflichtend. Er basiert auf einer technischen Analyse der Bausubstanz und Heiztechnik durch eine Fachperson vor Ort. Da er das Nutzerverhalten ausklammert, gilt er als aussagekräftiger, ist aber auch teurer. Die Kosten liegen in der Regel im niedrigen dreistelligen Bereich.
• Der Verbrauchsausweis: Dieser ist für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten zulässig, sofern der Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde oder das Gebäude energetisch saniert ist. Er basiert auf dem realen Energieverbrauch von drei aufeinanderfolgenden Jahren. Da er stark vom individuellen Heizverhalten der Bewohner abhängt, ist er weniger präzise, aber kostengünstiger.

6. Vom Ausweis zum „Energiepass“ und Renovierungspass

Die Reform geht über das bloße Papier hinaus. Der Energieausweis entwickelt sich zu einem umfassenden Energiepass weiter, der Teil einer digitalen Gebäudedatenbank werden soll.

Zusätzlich plant die EU die Einführung eines sogenannten Renovierungspasses (Building Renovation Passport) bis zum 29. Mai 2026. Dies ist ein digitales Dokument, das einen langfristigen Sanierungsfahrplan bis hin zum Nullemissionsgebäude aufzeigt. In Deutschland existiert mit dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) bereits ein sehr ähnliches Instrument. Es wird erwartet, dass Deutschland den iSFP an die EU-Vorgaben anpasst oder als nationales Pendant anerkennt, anstatt ein komplett neues System einzuführen.

7. Nutzen und Vorteile: Warum sich die Umstellung lohnt

Viele Eigentümer sehen die neuen Pflichten zunächst als Belastung. Doch der neue Energiepass bietet konkrete wirtschaftliche Vorteile und Chancen:

• Wertsteigerung: Ein guter energetischer Zustand ist ein massiver Werttreiber. Studien und Experten weisen darauf hin, dass eine hohe Energieeffizienz den Immobilienwert um bis zu 15 Prozent steigern kann.
• Transparenz und Vergleichbarkeit: Die Vereinheitlichung der Skala (A-G) schafft europaweite Transparenz für Käufer und Mieter.
• Zugang zu Förderungen: Der neue Energie- und Renovierungspass wird zunehmend zur Voraussetzung für staatliche Fördermittel. Ohne diese Dokumente könnten Förderungen künftig schwerer zugänglich sein.
• Planungssicherheit: Durch die Verknüpfung mit Sanierungsfahrplänen erhalten Eigentümer eine klare Strategie, wie sie ihre Immobilie zukunftssicher machen und vor Wertverlust durch steigende CO₂-Preise schützen können.

Fazit

Der neue Energieausweis ab 2026 ist mehr als eine bürokratische Formalität. Er ist ein zentrales Steuerungselement für die Wärmewende. Mit der neuen Skala von A bis G werden die energetisch schlechtesten Gebäude (Klasse G) klar identifiziert, was den Druck zur Sanierung, aber auch die Chancen auf gezielte Förderung erhöht.

Eigentümer sollten die Zeit nutzen, um bestehende Ausweise zu prüfen und gegebenenfalls jetzt schon einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen, um für die kommenden Anforderungen und Förderchancen optimal aufgestellt zu sein.